OGH: Anwendung des MRG bei Änderungen vor Mietbeginn

7. Juli 2021 Benn-Ibler Rechtsanwälte

Im gegenständlichen Fall beschäftigte sich der Oberste Gerichtshof (OGH) mit der Frage, wie bauliche Veränderungen zwischen Mietvertragsabschluss und Mietbeginn die Anwendung des Mietrechtgesetzes (MRG) beeinflussen. Die Klägerin war Eigentümerin eines Betriebsgebäudes, dessen Betriebsflächen sie teils selbst nutzte und teils an einen Dritten in Form von baulich abgetrennten Büroräumlichkeiten vermietete. Mit dem Beklagten schloss die Klägerin schließlich einen Mietvertrag über eine Betriebsfläche ab, wobei vereinbart wurde, dass die Klägerin Zwischenwände aufstellen werde.

Später kündigte die Klägerin das Bestandsverhältnis mit dem Beklagten entsprechend der Regelungen des Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuchs (ABGB). Sie behauptete, dass im Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses nur zwei Geschäftsräumlichkeiten vorhanden waren, weshalb hier der Ausnahmetatbestand des § 1 Abs 2 Z 5 MRG vorlag. Demnach ist das MRG nicht anzuwenden, wenn ein Gebäude nicht mehr als zwei selbständige Wohnungen oder Geschäftsräumlichkeiten hat. Der Beklagte bestritt, dass der Ausnahmetatbestand vorlag.

Der OGH führt dazu Folgendes aus:

Wie der Mietgegenstand der Beklagten zu definieren ist, stellt die zentrale Frage des Revisionsverfahrens dar, denn davon hängt ab, wie viele Geschäftsräumlichkeiten sich im Betriebsgebäude befinden. Zwar wurde der Mietvertrag über eine Betriebsfläche abgeschlossen, allerdings verpflichtete sich die Klägerin zur Aufstellung von Zwischenwänden. Parteiabsicht beider Seiten konnte daher nur die Vermietung von selbständigen Geschäftsräumlichkeiten gewesen sein.

Die Beurteilung des Ausnahmetatbestands des § 1 Abs 2 Z 5 MRG erfolgt normalerweise im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses, nachträgliche Änderungen können die Rechtsstellung des Mieters weder verbessern noch verschlechtern. Allerdings kann dies nicht dann automatisch gelten, wenn sich die baulichen Verhältnisse zwischen Abschluss des Vertrags und Beginn des Mietverhältnisses ändern. Sofern also im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses nur zwei selbständige Geschäftsräumlichkeiten vorhanden waren, aber bereits klar war, dass bei Mietbeginn weitere Räumlichkeiten vorhanden sein werden, ist der Ausnahmetatbestand nicht erfüllt.

OGH 2Ob210/20a (25.03.2021)