OGH: "Airbnb-Judikatur" gilt nicht für Wohnungsgebrauchsberechtigte

21. Jän. 2022 Benn-Ibler Rechtsanwälte

Laut Obersten Gerichtshof (OGH) können sich nur Wohnungseigentümer gegen die widmungswidrige Vermietung von Nachbarwohnungen auf „Airbnb“ & Co wehren. Bloßen (dinglichen) Nutzungsberechtigten steht dies nicht zu. Die Beklagte hat über die Internetplattformen „Airbnb“ und „booking.com“ einige ihrer Wohnungen vermietet. Dabei waren recht kurze Zeiträume – bis längstens 7 Tagen – angesetzt.

Der Kläger hat ein grundbücherlich sichergestelltes, lebenslängliches und unentgeltliches Wohnungsgebrauchsrecht an einer der nicht zu touristischen Zwecken vermieteten Wohnungen. Weil er sich durch die ständigen kurzfristigen Vermietungen belästigt fühlte, begehrte er deren Unterlassung wegen widmungswidriger Nutzung der Liegenschaft, gestützt auf den Verweis, dass § 16 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) analog zur Anwendung käme, da ihm ein dingliches Wohnungsgebrauchsrecht eingeräumt wurde. Bei Widmungsänderungen bräuchte es seine Zustimmung.

Während das Erstgericht den Kläger analog aufgrund eines Fruchtgenussrechtes an einem mit dem Wohnungseigentum verbundenen Miteigentumsanteil wie einen Wohnungseigentümer behandelte – zumal diese Auffassung höchstgerichtlich sei – und das Berufungsreicht einen Gebrauchsberechtigten mit einem Fruchtgenussberechtigten gleichstellte, sprach sich der OGH dagegen aus. Er argumentierte, dass für den Analogieschluss der Vorinstanzen keine planwidrige Lücke vorlag.

Der OGH verwies darauf, dass nicht einmal bei „Mischhäusern“, wo neben Wohnungseigentum auch schlichtes Miteigentum besteht, das WEG zur Anwendung gelangt. Deswegen dürfe es erst recht nicht für einen Wohnungsgebrauchsberechtigten gelten. Diese Auffassung folgerte der OGH weiters daraus, dass dem Wohnungsgebrauchsberechtigten eben nicht dieselben Verwaltungs- und Nutzungsrechte wie im Vergleich einem Fruchtgenussberechtigten zukämen.

Das Begehren, dass die Vermietungen zu unterlassen sind, wurde abgewiesen.

OGH 3 Ob 173/21v (21.10.2021)