Neuerungen bei der Grunderwerbsteuer und der Immobilienertragsteuer ab 1. Juli 2025

25. Juni 2025 Benn-Ibler Rechtsanwälte

Der Gesetzgeber hat mit dem Budgetbegleitgesetz 2025 (BBG 2025) eine weitreichende Verschärfung der Grunderwerbsteuer im Zuge von Share Deals beschlossen. Bei der Immobilienertragsteuer kann in Zukunft ein Umwidmungszuschlag fällig werden. Die Regelungen treten bereits mit 1. Juli 2025 in Kraft. Über die wichtigsten Neuerungen informieren wir Sie in diesem Beitrag.

Verschärfung beim Gesellschafterwechsel

Bisher löste der Übergang von 95 % der Anteile an einer grundstücksbesitzenden Personengesellschaft in einem Beobachtungszeitraum von 5 Jahren die Grunderwerbsteuerpflicht der Gesellschaft aus.

Folgende Neuerungen gelten ab 1. Juli 2025:

• Ausdehnung der Grunderwerbsteuerpflicht beim Gesellschafterwechsel auf grundstücksbesitzende Kapitalgesellschaften
• Übergang von bereits 75% der Anteile löst Steuerpflicht aus
• Beobachtungszeitraum wird auf 7 Jahre erhöht
• Ob ein steuerauslösender Gesellschafterwechsel stattgefunden hat, muss zudem aus einer grundstücksbezogenen Sichtweise beurteilt werden

Weiterhin werden beim Gesellschafterwechsel (im Gegensatz zur Anteilsvereinigung) aber nur unmittelbare Anteilsübertragungen maßgeblich sein.

Übergänge von börslich gehandelten Anteilen von Kapitalgesellschaften, bleiben für den Tatbestand des Gesellschafterwechsels außer Acht.

Steuerschuldner beim Gesellschafterwechsel ist die grundstücksbesitzende Gesellschaft selbst.

Verschärfung bei der Anteilsvereinigung

Besteht keine Grunderwerbsteuerpflicht aufgrund Gesellschafterwechsels, kann sich die Steuerpflicht auch aus einer Anteilsvereinigung ergeben.

Steuerauslösend sind Vorgänge, mit welchen unmittelbar oder mittelbar mindestens 75 % der Anteile an einer grundstücksbesitzenden Gesellschaft in der Hand eines Erwerbers oder einer Erwerbergruppe vereinigt werden oder 75 % der Anteile auf einen Erwerber oder eine Erwerbergruppe übergehen.

Dabei geht immer der unmittelbare Erwerbsvorgang dem mittelbaren Erwerbsvorgang vor. Sind die Voraussetzungen bei mehreren mittelbaren Erwerbsvorgängen erfüllt, geht jener Erwerbsvorgang vor, der der grundstücksbesitzenden Gesellschaft am nächsten liegt. Lässt sich ein mittelbarer oder unmittelbarer Erwerbsvorgang einem einzelnen Erwerber zurechnen, geht dieser der Zurechnung zu einer Erwerbergruppe vor.

Die Neuerungen bei der Anteilsvereinigung sind zusammengefasst:

• Steuersubjekt ist der Erwerber oder neu die Erwerbergruppe (folgt dem Konzernbegriff, statt dem bisher verwendeten Begriffe der Gruppe im Sinne des Körperschaftssteuergesetzes)
• Auch mittelbare Anteilsübertragungen werden nun erfasst
• Beteiligungsschwelle auf 75 % reduziert (bisher 95%)
• Eigene Anteile bleiben außer Ansatz
• Bei Umgründungen im Konzern sind nur unmittelbare Anteilsvereinigungen tatbestandsmäßig

Steuerschuldner bei der Anteilsvereinigung ist derjenige, in dessen Hand die Anteile vereinigt werden.

Verschärfung bei der Besteuerung von Immobiliengesellschaften

Bei Immobiliengesellschaften erhöht sich bei Grunderwerbsteuerpflicht im Zuge einer Umgründung, einer Anteilsvereinigung oder eines Gesellschafterwechsels der Steuersatz auf 3,5 % vom gemeinen Wert (statt zuvor 0,5% vom Grundstückswert).

Eine Immobiliengesellschaft liegt dann vor, wenn der Schwerpunkt der Gesellschaft in der Veräußerung, Vermietung oder Verwaltung von Grundstücken liegt.

Ausgenommen sind aber Anteilsübertragungen im Familienverband iSd § 26a Abs 1 Z 1 Gerichtsgebührengesetz (GGG).

Übergangsregelungen

Folgende Übergangsbestimmungen sind vorgesehen:

• Durch das Inkrafttreten des BBG 2025 wird kein Erwerbsvorgang verwirklicht
• Die Änderungen sind erstmals auf Erwerbsvorgänge anzuwenden, für die die Steuerschuld nach dem 30. Juni 2025 entsteht
• Werden am 30. Juni 2025 mindestens 75% der Anteile am Gesellschaftsvermögen oder an der Gesellschaft in der Hand einer Person gehalten, ist die Besteuerung aufgrund der Anteilsvereinigung auch auf Rechtsvorgänge anzuwenden, sofern dadurch das Beteiligungsausmaß verändert wird, aber nicht unter 75% sinkt und bezogen auf diese Anteile nicht bereits eine Anteilsvereinigung oder ein Gesellschafterwechsel erfüllt wurde

Umwidmungszuschlag bei der Immobilienertragsteuer

Erfolgt nach dem 31. Dezember 2024 eine Umwidmung, welche erstmals eine Bebauung (Bauland) eines Grundstücks ermöglicht, ist der Gewinn (nicht der Verkaufspreis) aus dem Verkauf des umgewidmeten Grundstücks um 30 % zu erhöhen. Der Umwidmungszuschlag ist aber nur soweit zu berücksichtigen, als der Gewinn zuzüglich des Umwidmungszuschlags den Verkaufspreis nicht übersteigt.

Die Neuerungen bei der Immobilienertragsteuer sind erstmals auf Grundstücksveräußerungen nach dem 30. Juni 2025 anzuwenden.

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt nicht die Beratung im Einzelfall.