Liftbetriebskosten-Verteilung bei Gemeinschaftsanlagen

21. Mai 2026 Benn-Ibler Rechtsanwälte

Der Oberste Gerichtshof (OGH) hatte sich mit der Frage zu befassen, wie die Betriebskosten eines Personenaufzugs in einem Mietshaus zu verteilen sind, wenn nur einzelne Mieter zur Nutzung berechtigt sind. Im Zentrum stand ein Wiener Wohnhaus, in dem einer Dachgeschossmieterin vertraglich ein Nutzungsrecht am Lift eingeräumt war, während spätere Mietverträge anderen Bewohnern die Benützung ausdrücklich nicht gestatteten.

Streit um die Liftkosten

Die Mieterin begehrte, lediglich entsprechend dem allgemeinen Betriebskostenschlüssel mit 18,06 % an den Liftbetriebskosten beteiligt zu werden. Die Vermieterin vertrat demgegenüber die Auffassung, die Mieterin habe 100 % der Kosten zu tragen, da nur sie zur Nutzung des Aufzugs berechtigt sei.

Erst- und Rekursgericht gaben zunächst der Mieterin Recht. Der OGH hob diese Entscheidungen jedoch auf und verwies die Rechtssache zur ergänzenden Feststellung an das Erstgericht zurück.

Aufzug bleibt Gemeinschaftsanlage

Der OGH stellte klar, dass ein Personenaufzug grundsätzlich eine Gemeinschaftsanlage iSd § 24 Mietrechtsgesetz (MRG) darstellt. Entscheidend ist, ob ein echtes ausschließendes Sondernutzungsrecht vereinbart wurde, das andere Mieter von der Nutzung dauerhaft ausschließt. Ein solches lag hier nicht vor.

Allein der Umstand, dass nur einzelne Mieter vertraglich zur Nutzung berechtigt sind, nimmt der Anlage noch nicht ihren Charakter als Gemeinschaftsanlage.

Kostenverteilung nach objektiver Nutzungsmöglichkeit

Für die Verteilung der Betriebskosten ist nicht allein die vertragliche Nutzungsberechtigung maßgeblich. Entscheidend ist vielmehr, ob für die jeweiligen Mietobjekte eine objektiv vernünftige Nutzungsmöglichkeit des Lifts besteht.

Mietobjekte ohne sinnvolle Nutzungsmöglichkeit – etwa bestimmte Erdgeschosswohnungen – können dabei aus der Berechnung auszuscheiden sein.

Keine willkürliche Kostensteuerung

Der OGH betonte zudem, dass Vermieter den Kostenanteil der Mieter nicht durch die gezielte Vergabe oder den Entzug von Nutzungsrechten beliebig beeinflussen dürfen. Der Verteilungsschlüssel müsse sachgerecht, nachvollziehbar und stabil bleiben.

Da zu den konkreten Nutzflächen und den tatsächlichen Nutzungsmöglichkeiten noch Feststellungen fehlten, wurde die Rechtssache an das Erstgericht zur Verfahrensergänzung zurückverwiesen.

OGH 5Ob88/25i (29.01.2026)