Keine nachträgliche Legalisierung von Zweitwohnsitzen in Salzburg

5. Aug. 2022 Benn-Ibler Rechtsanwälte

Der Verfassungsgerichtshof (VfGH) hat die nachträgliche Legalisierung von Zweitwohnungen im Salzburger Raumordnungsgesetz 2009 (Sbg ROG 2009) in der Fassung nach der ROG-Novelle 2017 als gleichheitswidrig aufgehoben.

Im „Regelungssystem alt“ waren Zweitwohnungen grundsätzlich unzulässig. Dies stand jedoch unter einem generellen Ermöglichungsvorbehalt, wonach sie in ausgewiesenen Zweitwohnungsgebieten zulässig waren (§ 31 Abs 1 Sbg ROG 2009 aF).

Im „Regelungssystem neu“ sind Zweitwohnungen grundsätzlich zulässig, sofern nicht bestimmte Beschränkungen greifen: Zweitwohnungs-Beschränkungsgemeinden oder -gebieten (§ 31 Abs 1 Sbg ROG 2009 nF). Davon macht aber § 31 Abs 2 Z 5 iVm mit § 86 Abs 15 Sbg ROG 2009 eine Ausnahme:

Wohnungen, die nach dem „Regelungssystem alt“ unzulässigerweise als Zweitwohnungen verwendet wurden, können im „Regelungssystem neu“ unter folgenden Voraussetzungen rechtmäßig als Zweitwohnung verwendet werden, unabhängig davon, ob die sonstigen Anforderungen an eine zulässige Zweitwohnungsbenutzung im „Regelungssystem neu“ vorliegen:

• Der Eigentümer muss die Wohnung zwischen dem 1. Jänner 2019 und dem Zeitpunkt, an dem er der Gemeinde schriftlich die Verwendung der Wohnung als Zweitwohnung anzeigt, nach den „bau- und raumordnungsrechtlichen Bestimmungen des Landes rechtmäßig“ verwendet haben.
• Dafür reicht aus, dass die Verwendung zum Wohnen oder Schlafen (=was als Verwendung als Zweitwohnung gilt) auch nur für kurze Zeit aufgegeben wurde.
• Außerdem muss der Erwerb der Wohnung zum Stichtag der Meldung länger als drei Jahre zurückliegen.

Diese „Legalisierungswirkung“ ist nur insofern beschränkt, dass die Wohnung nicht zu Zweitwohnungszwecken eigentumsrechtlich übertragen oder bestandrechtlich entgeltlich weitergegeben werden darf.

Dies erachtete der VfGH als gleichheitswidrig, weil es vor dem Hintergrund der Ziele des ROG keine sachliche Rechtfertigung gibt, dass genau diese partielle Ausnahme von den Beschränkungen einer Zweitwohnung besteht.

VfGH G 366/2021-9 (30.06.2022)