Erwerb von KFZ-Abstellplätze durch Externe

19. März 2026 Benn-Ibler Rechtsanwälte

Der Oberste Gerichtshof (OGH) entschied, dass die dreijährige Erwerbsbeschränkung für liegenschaftsfremde Personen nicht erneut beginnt, wenn bestehendes Wohnungseigentum einvernehmlich aufgehoben und gleichzeitig neu begründet wird.

Neuparifizierung auf der Liegenschaft

Seit 2000 bestand teilweise Wohnungseigentum an der Liegenschaft. 2023 verzichteten alle Eigentümer einvernehmlich auf das bestehende Wohnungseigentum, verteilten Miteigentumsanteile neu und begründeten Wohnungseigentum entsprechend geänderter Nutzwerte erneut. Eine GmbH besaß einen Anteil mit Wohnungseigentum an einem KFZ-Abstellplatz und verkaufte diesen 2024 an die Antragstellerin, die weder Wohnung noch Geschäftsraum auf der Liegenschaft hatte. Sie beantragte die Einverleibung im Grundbuch.

Dreijahresfrist soll Eigentümer bevorzugen

Vorinstanzen hielten die Einverleibung zunächst für unzulässig. Sie argumentierten, dass die dreijährige Erwerbsbeschränkung nach § 5 Abs 2 WEG 2002 für externe Personen durch die Neuparifizierung erneut beginnen würde, um die auf der Liegenschaft wohnenden oder geschäftlich tätigen Eigentümer zu schützen.

Der OGH stellte klar: Die dreijährige Frist startet mit der erstmaligen Begründung von Wohnungseigentum auf der gesamten Liegenschaft, nicht mit der Begründung einzelner Objekte wie KFZ-Abstellplätzen. Im vorliegenden Fall begann die Frist spätestens am 1. Juli 2002.

Neuparifizierung löst keine neue Frist aus

Die einvernehmliche Aufhebung mit gleichzeitiger Neubegründung führt nicht zu einem Neubeginn der Frist. Formal entsteht kurzzeitig eine Miteigentumsgemeinschaft, wirtschaftlich handelt es sich jedoch um eine Fortsetzung des bestehenden Systems in geänderter Form.

Da die dreijährige Erwerbsbeschränkung bereits abgelaufen war, konnte die Antragstellerin den KFZ-Abstellplatz erwerben. Der OGH gab dem Revisionsrekurs statt und bewilligte die Einverleibung im Grundbuch.

OGH 5Ob133/25g (18.12.2025)