Die WEG-Novelle 2022 im Überblick

17. Feb. 2022 Julia Fuchs

Die Novelle zum Wohnungseigentumsgesetz ist zum großen Teil mit 01.01.2022 in Kraft getreten und soll für die Handlungsfelder Verkehr und Gebäudesektor Rahmenbedingungen für die klimapolitischen Ziele im Wohnungseigentumsrecht schaffen. Es sollen primär die rechtlichen Möglichkeiten für die Installation von Lademöglichkeiten für Elektro-Fahrzeuge verbessert und die Errichtung von Innovationen, wie z.B. Einzel-Photovoltaikanlagen, erleichtert werden.

Die Novelle zum Wohnungseigentumsgesetz ist zum großen Teil mit 01.01.2022 in Kraft getreten und soll für die Handlungsfelder Verkehr und Gebäudesektor Rahmenbedingungen für die klimapolitischen Ziele im Wohnungseigentumsrecht schaffen.

Die Bundesregierung hat in ihrem Regierungsprogramm^[1] einen klaren Handlungsbedarf in der Klimapolitik festgehalten. Die WEG-Novelle soll die Rahmenbedingungen für eine klimaverträgliche Gesellschaft im Gebäudesektor schaffen.

Mit dem vorgesehenen Maßnahmenbündel soll ein Beitrag zum Klimaschutz im Wohnungseigentumsbereich geleistet werden, sowie der emissionsfreie Individualverkehr auch im Rahmen des Wohnungseigentumsrechts Berücksichtigung finden.^[2]

Ziele der Novelle

Mit der WEG-Novelle 2022 sollen die rechtlichen Möglichkeiten für die Installation von Lademöglichkeiten für Elektro-Fahrzeuge verbessert und die Errichtung von unterstützungswürdigen Innovationen (Errichtung von Einzel-Photovoltaikanlagen sowie die behindertengerechte Ausgestaltung von Wohnungseigentumsobjekten und Allgemeinteilen) durch verbesserte rechtliche Rahmenbedingungen im Wohnungseigentumsrecht erleichtert werden. Weiteres sollen verbesserte Voraussetzungen für die Erhaltung und auch Verbesserung von Gebäuden in wärme-, klima- und energietechnischer Hinsicht geschaffen werden.^[3]

Ansatzpunkte der Novelle sind das Änderungsrecht des einzelnen Wohnungseigentümers nach § 16 WEG, die Voraussetzungen für das wirksame Zustandekommen von Beschlüssen gemäß § 24 WEG und die Bestimmung des § 31 WEG über die Rücklage.

Durch die Vereinfachung bei der Willensbildung und durch eine betragliche Untergrenze für die Bildung der Rücklage sollen ganz allgemein optimierte Voraussetzungen einerseits für die Erhaltung, andererseits aber auch für die Verbesserung von Gebäuden vor allem in wärme-, klima- und energietechnischer Hinsicht geschaffen werden.

Zustimmungsfiktion beim Änderungsrecht der einzelnen Wohnungseigentümer nach § 16 WEG

 Möchte ein Wohnungseigentümer Änderungen an seinem Wohnungseigentumsobjekt durchführen, so bedarf es bisher nach § 16 WEG der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer, deren Interessen beeinträchtigt werden könnten.

Dieses aktive Zustimmungserfordernis stellt in der Praxis viele Wohnungseigentümer vor Probleme in der Umsetzung ihrer Projekte und soll nun geändert werden.

Durch die Novelle wird eine Zustimmungsfiktion für die folgenden Maßnahmen eingeführt:

• Installation einer Ladevorrichtung für Elektrofahrzeuge
• Installation einer Photovoltaikanlage an einem Reihenhaus oder Einzelgebäude im Wohnungseigentum
• Behindertengerechte Ausgestaltung des Wohnungseigentumsobjekts oder allgemeiner Teile des Hauses
• Anbringung von Beschattungsvorrichtung und Einbau von einbruchsicheren Türen.

Für die aufgezählten Maßnahmen benötigt der Wohnungseigentümer zukünftig nicht mehr die aktive Zustimmung aller anderen Wohnungseigentümer, sondern sind die anderen Wohnungseigentümer von der geplanten Maßnahme nur noch zu verständigen.

In der Verständigung muss die geplante Änderung klar und verständlich beschrieben und müssen die Rechtsfolgen des Unterbleibens eines Widerspruchs genannt werden.

Erfolgt innerhalb von zwei Monaten nach Zugang der Verständigung kein Widerspruch, gilt die Zustimmung als erteilt.

Wirksame Zusammenkommen von Beschlüssen nach § 24 WEG

Weiteres soll die Willensbildung in der Eigentümergemeinschaft novelliert werden.

Für die Mehrheit der Stimmen der Wohnungseigentümer ist ab sofort entweder - wie bisher - die Mehrheit aller Miteigentumsanteile oder die Mehrheit von zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen, ebenfalls berechnet nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile, erforderlich. Im zweitgenannten Fall muss die Mehrheit überdies zumindest ein Drittel aller Miteigentumsanteile erreichen. Bei Stimmengleichheit kann jeder Wohnungseigentümer die nach pflichtgemäßem Ermessen zu treffende Entscheidung des Gerichts beantragen.

Wer den Wohnungseigentümern einen Vorschlag für einen Beschluss zur Abstimmung unterbreitet, hat darin über die gesetzlichen Regelungen über die Stimmenmehrheit zu informieren und darauf hinzuweisen, dass demnach ein auch mehrheitliches Unterbleiben der Stimmabgabe eine wirksame Beschlussfassung nicht jedenfalls verhindert.

Damit kann nunmehr auf die Mehrheit der abgegebenen Stimmen abgestellt werden, wenn in diesem Fall die Mehrheit überdies zumindest ein Drittel aller Miteigentumsanteile erreicht.

Hintergrund dieser Änderung ist, dass sich viele Wohnungseigentümer an der Willensbildung der Eigentümergemeinschaft nicht beteiligen und die Neuregelung dennoch eine Beschlussfassung ermöglichen soll.^[4]

Bestimmung des § 31 WEG über Rücklagen

Bei der Bestimmung über die Rücklage nach § 31 WEG ist mit der Novelle auch auf Aufwendungen zur thermischen Sanierung und energietechnischen Verbesserung des Gebäudes Bedacht zu nehmen.

Weiters ist eine Mindestrücklage zu bilden, die nur wegen des besonderen Ausmaßes der vorhandenen Rücklage oder wegen einer erst kurz zurückliegenden durchgreifenden Sanierung des Gebäudes unterschritten werden darf.

Eine vorhandene Rücklage soll die Wohnungseigentümer dazu motivieren, leichter Maßnahmen zur Erhaltung und Verbesserung der Liegenschaft und der darauf errichteten Gebäude zu beschließen, da bei der Deckung der Maßnahmen aus der Rücklage die Wohnungseigentümer keine akuten Zusatzbelastungen tragen müssen.

Die Bestimmungen nach § 24 und § 31 WEG werden mit 1. Juli 2022 in Kraft treten.

Weitere Inhalte der Novelle

Weitere Änderungen betreffen die Pflichten des Verwalters nach § 20 WEG, Adaptierungen im Verfahrensrecht nach § 52 WEG, die Teilnahme an der Eigentümerversammlung durch elektronische Kommunikation, wie etwa eine Videokonferenz, wenn dies der Verwalter vorsieht, die befristete Möglichkeit zur Neufestsetzung der Nutzwerte in bestimmten Fällen sowie eine Frage im Zusammenhang mit der Kreditfinanzierung von größeren Arbeiten.

Der letztgenannte Punkt betrifft den Fall, dass für größere Arbeiten eine Kreditfinanzierung in Aussicht steht. Die Neuregelung sieht vor, dass der Verwalter den Wohnungseigentümern die unmittelbare Zahlung des auf ihren Miteigentumsanteil entfallenden Teils der Kreditsumme ermöglichen kann. Macht ein Wohnungseigentümer von dieser Möglichkeit Gebrauch, so sind die Aufwendungen für die – dadurch vermindert notwendige –Kreditfinanzierung ausschließlich von den anderen Wohnungseigentümern zu tragen.

Aufgrund der COVID-19-Pandemie ausgefallene Eigentümerversammlungen sind innerhalb bestimmter Fristen nachzuholen.

[1] Bundeskanzleramt Österreich, Regierungsprogramm 2020–2024, 72 ff.

[2] ErläutRV 1174 BlgNR 27. GP.

[3] ErläutRV 1174 BlgNR 27. GP .

[4] ErläutRV 1174 BlgNR 27. GP.