DE: WEG – Sanierungskosten nur für die Nutznießer?

12. Apr. 2024 Benn-Ibler Rechtsanwälte

Unter welchen Voraussetzungen können Kosten für Sanierungsmaßnahmen an Gemeinschaftseigentum nur einzelnen, von der Maßnahme profitierenden Eigentümern, auferlegt werden? Das hatte nun der deutsche Bundesgerichtshof (BGH) zu entscheiden.

Der BGH entschied über zwei ähnlich gelagerte Fälle.

Der erste Fall behandelte eine defekte Hebeanlage von sogenannten Doppelparkplätzen in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Beim zweiten Fall ging es um zum Gemeinschaftseigentum zählende defekte Dachfenster. In beiden Fällen beschlossen die Wohnungseigentümer eine Änderung der Kostenverteilung. Nur diejenigen Teileigentümer sollten für die Sanierungsmaßnahmen aufkommen, die den Teil des Gemeinschaftseigentums auch nutzen. In beiden Fällen wandten sich die in Anspruch genommenen Eigentümer mittels Anfechtungsklagen gegen die Beschlüsse. Diese blieben in den Vorinstanzen jedoch erfolglos. Auch der BGH wies nun die Revisionen zurück. Die Beschlüsse seien weder anfechtbar noch nichtig.

Dem Grundsatz nach bilden WEGs für Instandhaltungs- beziehungsweise Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum anteilig Rücklagen. Das reformierte Wohnungseigentumsrecht ermöglicht es nun, für einzelne Maßnahmen davon abweichende Kostenverteilungen zu beschließen.

Die Vorschrift des § 16 Abs 2 Satz 2 WEG begründet diese Kompetenz. Laut BGH solle die Regelung auch dann gelten, wenn dadurch der Kreis der Kostenschuldner verändert wird, indem Wohnungseigentümer von der Kostentragung gänzlich befreit oder umgekehrt erstmals mit Kosten belastet werden. Dieses im Vergleich zur vorherigen Rechtslage weite Verständnis ergebe sich aus dem Gesetzeswortlaut und stehe mit dem gesetzgeberischen Ziel der Regelung in Einklang.

Auch entsprechen die Beschlüsse ordnungsgemäßer Verwaltung, so der BGH. Den Wohnungseigentümern sei bei Änderungen des Umlageschlüssels aufgrund des Selbstorganisationsrechts der Gemeinschaft ein weiter Gestaltungsspielraum eingeräumt.

Auch darf bei der Kostenverteilung jeder Maßstab gewählt werden, der den Interessen der Gemeinschaft und den einzelnen Wohnungseigentümern angemessen ist und nicht zu einer ungerechtfertigten Benachteiligung Einzelner führen kann. Das ist jedenfalls gegeben, wenn die beschlossene Kostenverteilung den Gebrauch oder die Möglichkeit des Gebrauchs berücksichtigt.

BGH, V ZR 81/23 (22.03.2024)