DE: Rechtssicherheit für Mieter: BGH konkretisiert Kündigungssperrfrist

12. Sep. 2025 Benn-Ibler Rechtsanwälte

Der Erwerb von vermietetem Wohnraum durch eine Personenhandelsgesellschaft – im konkreten Fall eine GmbH & Co. KG – löst nicht den Lauf der Kündigungssperrfrist für Eigenbedarfs- und Verwertungskündigungen aus, so der deutsche Bundesgerichtshof (BGH).

Eigenbedarfskündigung nach Erwerb

Die Beklagten waren seit 2004 Mieter einer Münchener Wohnung. Anfang 2012 erwarb eine GmbH & Co. KG das gesamte Mehrparteienhaus und wandelte es 2013 in Wohnungseigentum um. 2016 kauften die Kläger die von den Beklagten bewohnte Einheit. Im März 2017 wurden sie als Eigentümer eingetragen. Im September 2022 kündigten die neuen Eigentümer das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs und verlangten die Räumung der Immobilie. Die Mieter verwiesen auf die zehnjährige Sperrfrist und wendeten ein, dass die Kündigung unwirksam sei.

Lauf der Sperrfrist nicht bei Verkauf an Personengesellschaft

Grundsätzlich gilt: In Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt, wie München, darf ein neuer Eigentümer nach der erstmaligen Veräußerung einer in Wohnungseigentum umgewandelten Mietwohnung frühestens nach zehn Jahren wegen Eigenbedarfs kündigen.

§ 577a Abs 1a Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) sieht vor, dass auch der Verkauf an eine Personengesellschaft oder Erwerbergemeinschaft die Sperrfrist auslösen kann und dies auch ohne Umwandlung in Wohnungseigentum. Das gilt jedoch nur für eine GbR oder eine Erwerbermehrheit, nicht aber für eine GmbH & Co. KG, wie im vorliegenden Fall. Denn diese kann, anders als eine GbR, gar keinen Eigenbedarf für ihre Gesellschafter geltend machen. Laut BGH fehlt es an einer vergleichbaren Gefährdungslage für die Mieter. Es kann daher nicht gerechtfertigt sein, die Kündigungssperrfrist bei einer Veräußerung an eine GmbH & Co. KG bereits mit der Veräußerung beginnen zu lassen. Vielmehr beginnt diese erst mit der Veräußerung nach der Umwandlung in Wohnungseigentum.

Die Revision der Kläger wurde somit zurückgewiesen.

BGH VIII ZR 161/24 (6.08.2025)