DE: BGH konkretisiert Selbstnutzungsinteresse von Vermietern

17. Okt. 2025 Benn-Ibler Rechtsanwälte

Der deutsche Bundesgerichtshof (BGH) befasste sich mit den Grenzen der Eigenbedarfskündigung. Es war die Frage zu beantworten, ob ein Vermieter Eigenbedarf geltend machen kann, wenn er seine eigene Wohnung umbauen und anschließend verkaufen, währenddessen aber die vermietete Wohnung selbst nutzen will.

Im gegenständlichen Fall bewohnte der Kläger eine Wohnung im vierten Obergeschoss, die er mit dem Dachgeschoss verbinden und anschließend verkaufen wollte. Dafür kündigte er der Beklagten die im dritten Stock gelegene gleich geschnittene Mietwohnung, um dort selbst einzuziehen. Das Amtsgericht hat der auf Räumung und Herausgabe der Wohnung gerichteten Klage nach Beweisaufnahme über den geltend gemachten Eigenbedarf stattgegeben. Auf die dagegen gerichtete Berufung der Beklagten hat das Landgericht das erstinstanzliche Urteil abgeändert und die Klage abgewiesen. Das Gericht argumentierte, der Vermieter wolle nur den Verkauf erleichtern und habe keinen wirklich „benötigten“ Eigenbedarf.

Der BGH stellte klar:

Der Vermieter kann das Mietverhältnis ordentlich nur kündigen, wenn er an dessen Beendigung ein berechtigtes Interesse hat. Ein solches berechtigtes Interesse liegt insbesondere vor, wenn der Vermieter die Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Dabei erfordert das Merkmal des Benötigens nicht, dass der Vermieter oder ein Angehöriger auf die Nutzung des Wohnraums angewiesen ist. Eigenbedarf liege laut BGH vor, wenn der Vermieter durch Umbau- oder Verkaufspläne seine Wohnsituation verändert und deshalb in eine vermietete Wohnung umziehen möchte. Maßgeblich sei allein, dass der Nutzungswunsch ernsthaft und nachvollziehbar erscheine.

Gerichte dürften ihre Vorstellungen von angemessenem Wohnen nicht an die Stelle der Lebensplanung des Vermieters setzen. Eine Verwertungskündigung komme hier nicht in Betracht, da nicht die Mietwohnung, sondern die bisherige Einheit des Vermieters verwertet werden sollte. Auch dürfe der Eigenbedarf nicht deshalb verneint werden, weil sich die Wohnverhältnisse des Eigentümers durch den Umzug nicht wesentlich verändern würden.

Die Sache wurde nun zur erneuten Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

BGH VIII ZR 289/23 (24.09.2025)