DE: Aufklärungspflichten für Immobilienverkäufer verschärft!

3. Nov. 2023 Benn-Ibler Rechtsanwälte

Über anstehende Sanierungskosten der Immobilie muss der Käufer vom Verkäufer ausreichend aufgeklärt werden. Die entsprechenden Daten nur drei Tage vor dem Vertragsschluss in einem virtuellen Datenraum zur Verfügung zu stellen, reiche laut deutschem Bundesgerichtshof nicht aus, um die erforderliche Aufklärungspflicht zu erfüllen.

Ein Unternehmen kaufte mehrere Gewerbeeinheiten in einem großen Gebäudekomplex für circa EUR 1.5 Mio. Die Verkäuferin versicherte, dass nach ihrer Kenntnis keine außergewöhnlichen Sanierungen an der Immobilie bevorstehen würden und auch keine Beschlüsse bei der Eigentümerversammlung gefasst worden seien, aus denen sich künftige Sonderumlagen ergeben. Auch wurde vertraglich festgehalten, dass der Käuferin sämtliche Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten drei Jahre übergeben wurden und sie somit Kenntnis vom Inhalt der Unterlagen habe.

Im Rahmen der Kaufvertragsverhandlungen wurde der Käuferin Zugriff auf einen durch die Verkäuferin eingerichteten virtuellen Datenraum, der verschiedene Unterlagen zur Immobilie enthielt, verschafft. Drei Tage vor Vertragsschluss stellte die Verkäuferin erst die relevanten Unterlagen zur Eigentümerversammlung aus 2016 ein, aus denen sich Instandhaltungskosten für das Gemeinschaftseigentum iHv EUR 50 Mio. ergaben. Die Käuferin focht den Kaufvertrag daraufhin wegen arglistiger Täuschung an.

Der BGH hob nun das vorinstanzliche Urteil auf. Die Annahme des Berufungsgerichts, die Verkäuferin habe betreffend des anstehenden Kostenumfangs der Sanierungsarbeiten keine vorvertragliche Aufklärungspflicht verletzt, sei laut BGH rechtsfehlerhaft.

Die bisherige Rechtsprechung des BGH zu physisch übergebenen Unterlagen kann hier sinngemäß auf die durch den Datenraum bereitgestellten Unterlagen übertragen werden. Der Umstand allein, dass der Verkäufer einen Datenraum einrichtet und den Kaufinteressenten den Zugriff auf die Daten ermöglicht, lässt nicht den Schluss zu, dass der Käufer den offenbarungspflichtigen Umstand zur Kenntnis nehmen wird. Nur wenn im Einzelfall die Erwartung gerechtfertigt ist, dass der Käufer bestimmte, von dem Verkäufer in dem Datenraum bereit gestellte Informationen – etwa im Rahmen einer Due Diligence – wahrnehmen und in seine Kaufentscheidung einbeziehen wird, ist eine gesonderte Aufklärung nicht erforderlich. Die Verkäuferin habe sich hier deshalb nicht darauf verlassen dürfen, dass die Käuferin die Dokumente noch so kurz vor Vertragsabschluss zur Kenntnis nimmt, und hätte sie deshalb gesondert darauf hinweisen müssen.

Pressemitteilung Nr.159/2023 zu BGH V ZR 77/22 (15.09.2023)