Bewirtschaftungskostenakonti: Keine Aufrechnung bei Wohnungseigentum

1. Aug. 2025 Benn-Ibler Rechtsanwälte

In diesem Fall begehrt der Mehrheitseigentümer einer Liegenschaft, an der Wohnungseigentum besteht, eigene Forderungen gegenüber der Eigentümergemeinschaft mit dem Bewirtschaftungskostenakonti aufzurechnen. Sowohl das Erstgericht als auch das Berufungsgericht verneinten diese Aufrechnung und verwiesen auf den Aufrechnungsverzicht, der nach ständiger Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs (OGH) implizit Bestandteil des Wohnungseigentumsvertrags ist.

Der OGH begründet diesen Aufrechnungsverzicht damit, dass die Akontozahlungen die laufende Finanzierung der gesamten Wohnungseigentumsanlage sicherstellen und Liquiditätsengpässe bei der Deckung gemeinschaftlicher Aufwendungen verhindern sollen. Aus dem Zweck des Wohnungseigentums ergibt sich daher ein konkludenter Verzicht der einzelnen Eigentümer, eigene Ansprüche gegen Akontoforderungen aufzurechnen.

Diese Rechtsansicht wird auch in der Fachliteratur weitgehend geteilt. Eine abweichende Meinung vertritt lediglich E. M. Hausmann, die eine Einschränkung des Aufrechnungsverbots fordert. Zwar sei eine Aufrechnung abzulehnen, wenn sie sich auf Forderungen aus einer unzulänglichen Abrechnung stütze – da dies systematisch zu finanziellen Problemen der Eigentümergemeinschaft führen könne. Anders verhalte es sich jedoch bei Forderungen, die nicht in Zusammenhang mit der Abrechnung stehen, etwa wenn ein Wohnungseigentümer Liegenschaftsaufwendungen bevorschusst habe oder wenn bereits eine gerichtlich festgestellte Forderung gegen die Eigentümergemeinschaft bestehe. In solchen Fällen, so Hausmann, werde die Liquidität der Gemeinschaft nicht stärker beeinträchtigt als durch jede andere Zahlungsforderung.

Dieser Argumentation folgt der OGH jedoch ausdrücklich nicht. Die Zulässigkeit der Aufrechnung mit einer (vermeintlich) bevorschussten Aufwendung hätte zur Folge, dass im Verfahren über die Einforderung rückständiger Akontozahlungen auch die inhaltliche Berechtigung der Gegenforderung geprüft werden müsste. Damit wäre ein deutlich größerer Verfahrensaufwand verbunden als bei der bloßen Feststellung, ob der beklagte Wohnungseigentümer die vorgeschriebenen Vorschüsse bezahlt hat. Damit wäre eine Verzögerung der Einbringlichmachung der Betriebskostenvorschüsse zwangsläufig verbunden, was zu Liquiditätsengpässen führen könnte.

OGH 5 Ob 11/25s (03.06.2025)