Begründung und Veräußerung eines Baurechts – welche Einkunftsarten sind für den Grundstückseigentümer relevant?

1. Dez. 2020 Benn-Ibler Rechtsanwälte

Aufgrund eines Baurechtsvertrages, abgeschlossen zwischen Beschwerdeführer und seinem Vertragspartner, wurde ein befristetes Baurecht gegen Zahlung eingeräumt. In Folge dessen berechnete der Beschwerdeführer, da er seine Einkünfte daraus den Einkünften nach § 30 Einkommensteuergesetz (EStG) zuordnete, die Immobilienertragsteuer (ImmoEST) selbst und führte diese an das Finanzamt ab. Aufgrund einer Außenprüfung kam das Finanzamt jedoch zu den Feststellungen, dass die aus der Baurechtseinräumung erzielten Einkünfte als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 28 EStG) zu qualifizieren sind und deshalb dem Normtarif des § 33 EStG unterworfen werden müssen und nicht, wie vom Beschwerdeführer behauptet, dem begünstigten ImmoEST-Satz. Das Bundesfinanzgericht folgte der Auffassung des Finanzamtes.

Das Baurecht regelt das Baurechtsgesetz (BauRG), es gilt nach § 6 Abs 1 BauRG als unbewegliche Sache und ist ein dingliches, veräußerliches und vererbliches Recht. Welche Einkunftsart für die vorliegenden Einkünfte heranzuziehen ist, richtet sich nach § 21 – 29 EStG, wobei zu beachten ist, dass für Einkünfte aus privaten Grundstücksveräußerungen (§ 30 EStG) stets das Subsidiaritätsprinzip gilt. Einkünfte aus der Vermietung und Verpachtung von unbeweglichen Vermögen und von Rechten, die den Vorschriften des bürgerlichen Rechts über Grundstücke unterliegen, sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gemäß § 28 Abs 1 Z 1 EStG. Grundstücksgleiche Rechte sind Rechte, die losgelöst vom Grundstück bestehen, erworben und übertragen werden können, dazu zählt auch das Baurecht.

Zusammengefasst besteht für die entgeltliche Bestellung eines Baurechts (die erstmalige Begründung) beim Grundstückseigentümer die Zuordnung dieser Einkünfte nach § 28 EStG, die Veräußerung eines Baurechts wird hingegen von § 30 EStG umfasst.

BFG GZ. RV/3100332/2020 (11.09.2020)