Pflichtverletzung durch Immobilienmakler

21. Mai 2026 Benn-Ibler Rechtsanwälte

Der Oberste Gerichtshof (OGH) entschied, ob die Rechtsverfolgung wegen behaupteter Sorgfalts- und Aufklärungspflichtverletzung durch einen Immobilienmakler bei einem Liegenschaftsverkauf vom Versicherungsschutz des Rechtsschutzversicherungsvertrags gedeckt ist.

Zwischen der Klägerin als Versicherungsnehmerin und der Beklagten als Versicherer bestand ein Rechtsschutzversicherungsvertrag. Dem Versicherungsvertrag lagen die Allgemeinen Bedingungen für die Rechtsschutz-Versicherung (ARB 2018) zugrunde.

Immobilienmakler pries Kaufobjekt fälschlicherweise als Doppelhaushälfte an

Die Klägerin war Eigentümerin eines Wohnhauses und beauftragte einen Immobilienmakler mit der Vermittlung dessen Verkaufs. Der Immobilienmakler pries das Kaufobjekt als Doppelhaushälfte an, obwohl es sich dabei um ein Wohnhaus handelte und lediglich die Schallschutznormen für Wohnhäuser erfüllte. Die Käufer erhoben gegen die Klägerin in der Folge Forderungen da das Kaufobjekt zu Unrecht als Doppelhaushälfte angeboten wurde.

Die Klägerin begehrte Deckung für die Verfolgung ihrer Ansprüche gegenüber dem Immobilienmakler betreffend dessen Fehlleistung in Bezug auf die Vermittlung des Kaufvertrags. Die Beklagte stützt sich auf den allgemeinen Risikoausschluss nach Art 7.1.2.2 ARB 2018.

Sowohl das Erstgericht als auch das Berufungsgericht wiesen das Klagebegehren ab. Der OGH bestätigte diese Entscheidungen und stellte Folgendes klar:

Anspruch grundsätzlich vom Vertrag gedeckt, jedoch greift der Risikoausschluss

Im Allgemeinen Vertrags-Rechtsschutz gemäß Art 23 ARB 2018 sind Ansprüche aus schuldrechtlichen Verträgen „über bewegliche Sachen“ gedeckt. Hauptgegenstand des Maklervertrags war die Vermittlung eines Geschäfts und nicht die Liegenschaft selbst. Die vom Makler zu erbringenden Dienstleistungen, Erstellung eigener Prospekte und das Angebot samt Anpreisung des Kaufobjekts, sind als „bewegliche Sachen“ zu verstehen.

Der allgemeine Risikoausschluss nach Art 7.1.2.2 ARB 2018 nimmt die Wahrnehmung rechtlicher Interessen in ursächlichem Zusammenhang mit der Veräußerung des Eigentumsrechts an Grundstücken vom Versicherungsschutz aus. Er kann nur dann zur Anwendung kommen, wenn sich das typische Risiko, das zur Aufnahme gerade dieses Ausschlusses geführt hat, verwirklicht.

Die von der Klägerin konkret beabsichtigte Rechtsverfolgung wegen der behaupteten Verletzung von Sorgfalts- und Aufklärungspflichten in Bezug auf den Kaufgegenstand durch den Immobilienmakler steht im adäquat-ursächlichen Zusammenhang mit dem Liegenschaftsverkauf, sodass der Risikoausschluss greift.

OGH 7 Ob 171/25k (25.03.2026)